Pořídili jste investiční byt nebo jste jej zdědili, ale nechystáte se v něm sami bydlet? Byla by velká škoda nechat jej ležet ladem. Přestože světem hýbe koronavirová pandemie, o pronájmy je stále velký zájem. Navíc se v současné době staly pro mnohé jediným způsobem pro „vlastní bydlení“. Jak tedy výhodně pronajmout byt?
Pronájmy a současná situace
V dnešní době, kdy prakticky z trhu zmizely krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com se cena nájemného snížila o desítky procent. Uvolnily se totiž tisíce bytů, které byly původně určeny právě pro krátkodobé pronájmy. Nicméně i při snížení cen je pronájem stále výnosný. Kvůli ekonomické recesi se totiž pro mnohé stane jediným možným způsobem bydlení. Mnozí lidé se v dnešní nejisté době nechtějí pouštět do zadlužení v podobě hypotéky, nebo na ni nedosáhnou. Mezi nejlepší byty na pronájem patří ty o dispozičním řešení 2+kk nebo 2+1, které oslovují nejširší cílovou skupinu. Vyhledávají je mladé páry, náročnější singles, menší nenáročné rodiny nebo starší páry.
Nejvyhledávanější jsou v současnosti dlouhodobé pronájmy větších bytů, které jsou k sehnání za nižší nájemné oproti předchozím rokům. Mnoho lidí se tedy z menších bytů stěhuje do bytů větších. Bydlení hledají především v blízkosti svého zaměstnání. Proto se vyplatí nabídku pronájmu bytu inzerovat nejen na internetu, ale také v okolí velkých zaměstnavatelů.
Majitelé malých bytů určených pro celoroční krátkodobý pronájem se rozhodli byty pronajímat dlouhodobě. Počet takovýchto bytů ke konci října 2020 meziročně poklesl z 6 100 na 1 900. U malometrážních bytů je však nutné počítat s vyšší fluktuací nájemců. Kvůli trendu práce z domova totiž lidé hledají byty, ve kterých bude prostor vyhrazený pouze pracovně nebo alespoň dostatečně velký pracovní kout, což mnoho malých bytů nedokáže nabídnout.
S realitkou nebo bez
Než vyvěsíte inzerát, budete řešit, zda pronajímat na vlastní pěst nebo o pomoc požádat realitku či realitního správce. Také byste měli vědět, kdo je váš ideální nájemce. Každá cílová skupina nájemníků má totiž jiné požadavky. Singles manažeři budou chtít luxusněji vybavený byt, rodina bude požadovat vzdušný prostor a okolí vhodné pro děti. Jak se rozhodnout?
Pronájem na vlastní pěst
Existuje celá řada zájemců, kteří hledají pronájem přímo od majitele. Důvod je jednoduchý, úspora financí za zprostředkování, které by museli uhradit realitní kanceláři. Největší výhodou pronájmu na vlastní pěst je to, že se nemusíte o zisk s nikým dělit. Na druhou stranu je potřeba se připravit na velkou časovou investici. Budete se muset postarat o:
- sepsání inzerátu,
- nafocení nemovitosti,
- inzerci,
- prohlídky a prověřování zájemců,
- smlouvy, které se s pronájmem bytu pojí,
- kontroly nájemního bytu (alespoň 4× ročně) a opravy bytu.
Pronájem s realitkou
V případě, že se rozhodnete pro pronájem za pomoci realitní kanceláře, ušetříte si starosti s hledáním nájemníka a papírováním. Kvůli provizím se však budete muset spokojit s nižším nájemným. Navíc si musíte dát dobrý pozor na nejrůznější poplatky, které si realitka za svoje služby může (někdy zcela nesmyslně) účtovat. Realitní kancelář neřeší problémy s neplatičem ani nevhodné chování k bytu. O to všechno se budete muset postarat sami.
Pronájem přes správce realit
Pronájem přes společnost, která garantuje stálý nájem, je v současné době nejvýhodnější. Vy společnosti pronajmete byt a ona vám bude pravidelně vyplácet dohodnutý nájem, a to i v případě, že jí nájemník nezaplatí nebo je byt neobsazený. Takovou společností je Stálýnájem.cz, který se na trhu s realitami pohybuje více než deset let. Odborníci se Stálýnájem.cz si na starost vezmou veškeré povinnosti, které se s pronájmem pojí:
- postarají se o inzerci,
- nafotí byt,
- vyhledají nejvhodnějšího zájemce, kterého prověří ve všech dostupných registrech dlužníků a neplatičů,
- vezmou si na starost sepsání veškerých smluv, které jsou pro bezproblémový pronájem potřeba,
- zajistí pojištění,
- pravidelně kontrolují stav bytu a po dohodě s vámi zařídí i potřebné opravy,
- v případě ukončení nájemníka se postarají o vyhledání nájemníka nového,
- připraví byt pro příchod nového nájemníka,
- v případě ukončení smlouvy s vámi vám byt vrátí v původním stavu.
Jak stanovit výši nájemného
Při stanovování výše nájemného je potřeba dobře počítat a sledovat situaci na trhu. Co všechno se na ceně nájmu promítne?
- Technický stav bytu – to, zda je nemovitost po rekonstrukci či nikoliv.
- Úložné prostory – vestavné skříně, sklep, půda.
- Lokalita – zamyslete se nad tím, zda je v blízkosti zastávka MHD, obchody, školy, školky či příroda.
- Parkovací místo – pokud bude mít nájemník auto, rád si připlatí za parkovací stání nebo garáž.
- Ekonomická situace – především zaměstnanost v dané lokalitě a průměrná mzda.
- Srovnání s konkurencí – projděte si další nabídky pronájmů ve vašem okolí a udělejte si obrázek o tom, za kolik se byty pronajímají.
Hledání ideálního nájemce
S hledáním nájemce vám může pomoci realitka nebo správce realit. Pokud se však rozhodnete pro pronájem na vlastní pěst, budete si muset nájemníka dobře prověřit. Předejdete tak problémům s neplatičem. Jak nájemníka prověřit?
- Nechte si ukázat pracovní smlouvu,
- chtějte k nahlédnutí výpis z bankovních registrů,
- prolustrujte zájemce v Centrálním registru dlužníků ČR, v Centrální evidenci exekucí, Insolvenčním rejstříku, v seznamech osob, které dluží za zdravotní pojištění, v databázi osob, které hledá policie ČR, na Úřední desce Exekutorské komory ČR, ale také na sociálních sítích.
- Vyžádejte si kontakt na předchozího pronajímatele.
- Zeptejte se na cokoliv, co vás bude zajímat, například s kolika lidmi bude v bytě bydlet, zda hraje na hudební nástroj, zda má domácího mazlíčka a jaké jsou jeho výhledy do budoucnosti.
Krátkodobá nebo dlouhodobá nájemní smlouva na pronájem bytu
Obecně je nejlepším rozhodnutím pronájem dlouhodobý. Obvykle se smlouva uzavírá na rok s příslibem prodloužení v případě oboustranné spokojenosti. Nikdy se nedoporučuje uzavírat smlouvu na dobu neurčitou, jelikož poté se smlouva vypovídá jen velice těžce. Pronájem na dobu určitou má délku výpovědní doby 3 měsíce. V případě solidního nájemníka se můžete spolehnout na pravidelný příjem po delší dobu. Navíc je dlouhodobý pronájem osvobozen od placení daní.
Smlouvy a potřebná dokumentace
Alfou a omegou bezproblémového pronajímání je perfektně sepsaná nájemní smlouva. Vyhněte se vzorovým smlouvám o pronájmu, které najdete na internetu. Mohou být plné chyb a neodpovídat aktuálním požadavkům zákonů. Smlouvu si vždy nechte vypracovat odborníkem.
Kromě smlouvy je důležitý také předávací protokol, do kterého co nejpodrobněji zaznamenáte aktuální stav předávaného bytu. Sepište seznam veškerého vybavení a doplňte jej fotografiemi.
Důležité je také řádné pojištění. Pojištění domácnosti a zodpovědnosti si sjednává nájemník sám. Pojištění nemovitosti sjednává majitel bytu. Co se týče plateb za energie, je nejlepší nechat energie přepsat na nájemníka. Vyhnete se tak komplikacím s nedoplatky a nájemník bude motivován k šetrnému hospodaření.
Toto je komerční sdělení. inadoma.cz neovlivňuje jejich obsah a není jejich autorem.